Habitat Groupé ?

Qu’est-ce que l’habitat groupé ?

source :  http://cohabitatsolidaire.org/index.php?rubrique=habitat

L’habitat groupé est depuis environ cinq ans en plein essor sur l’ensemble du territoire Français et en Bretagne. Il peut se définir comme une forme d’habitat réunissant plusieurs foyers et comportant des parties privatives et des parties communes. La caractéristique essentielle de ce type d’habitat est la participation collective des habitants à la conception et à la gestion de l’immobilier. Il peut s’agir d’une rénovation ou d’une construction neuve.

Les candidats à l’habitat groupé recherchent particulièrement des liens sociaux et la mutualisation de moyens dans une perspective d’économie des ressources. Ce choix implique de la part des habitants une dynamique de coopération. Des motivations d’ordre écologique sont associées à l’ensemble des projets actuels.

Plusieurs statuts sont mobilisables pour formaliser cette participation : Société Civile Immobilière (SCI), association de copropriété, Société Civile Coopérative de Construction (SCCC) mais ces statuts ne sont pas toujours adaptés aux finalités du groupe d’habitant particulièrement au moment des cessions liées au départ et remplacement d’un propriétaire de l’habitat groupé.

Dans les pays voisins :

Dans d’autres pays l’habitat groupé est bien plus développé qu’en France probablement grâce au statut de coopérative d’habitant qui constitue un levier pour leur création mais aussi parce que la politique du logement des gouvernements intègre cette forme d’habitat par des subventions, des facilités d’accès au foncier et aux prêts.

Au Canada environ 250 000 personnes, habitent et participent à 2 200 Coopératives dans 91 000 logements. Les coopératives représentent 30% du parc locatif public au Québec.

Dans les pays anglo-saxons la pratique du cohabitât est courante ; allant du « cohousing » très élitiste, fermé et surveillé par des caméras aux projets des plus alternatifs.

Ci-dessous une image de l’habitat groupé et coopératif dans des pays du continent Européen à travers quelque chiffres :

  • Suède : 700 000 logements représentent 17% du parc immobilier,
  • Norvège : 650 000 habitants soit 15% du parc (40% à Oslo),
  • Allemagne : plus de 6 millions de logements, dont 2 millions en coopératives,
  • Italie : plus de 300 000 Logements,
  • Autriche : 340 000 Logements,
  • Suisse : 130 000 logements.

L’habitat groupé en France aujourd’hui

L’habitat groupé et ses différentes variantes sont en plein essor depuis 2006.
Ce fort développement de l’habitat groupé est lié à plusieurs éléments déterminants :

  • Manque de logements sociaux,
  • Accès au locatif privé rendu difficile par une forte augmentation des loyers,
  • Désir d’être acteur à travers son logement de la protection de l’environnement (limitation des gaz à effet de serre, réduction de la consommation d’espace, gestion économe de l’eau),
  • Volonté de maîtriser le choix des matériaux et de participer aux choix architecturaux (santé – environnement)
  • Découverte des limites de l’habitat individuel (isolement, charges importantes supportées individuellement, taux d’endettement élevé).

Ces éléments sont aussi renforcés par :

    • La spéculation immobilière croissante depuis plus de 15 ans qui renforce considérablement les coûts de la construction,
    • Un faible taux de mixité sociale et des fonctions dans les quartiers,
    • Des effets limités des politiques publiques ciblées vers certaines catégories de la population.

De nombreux foyers tentent de trouver des alternatives. L’habitat groupé et/ou coopératif constitue une réponse intermédiaire (entre logement social et logement privé individuel ou collectif) pour accéder à un logement et répondre à des besoins non satisfaits dans les autres offres.

Une ambiguïté à lever :

L’habitat groupé définit aussi une forme architecturale qui relève elle-même du développent durable puisqu’elle prend en compte la nécessité de réduire la consommation d’espace : foncier collectif et maisons individuelles rapprochées, petit collectif de maisons individuelles ou appartements imbriqués. Cette forme architecturale à des points communs avec l’habitat groupé en particulier dans la recherche du meilleur équilibre entre le privatif, l’intime et les espaces intermédiaires et collectifs. Par contre il n’y a pas d’implication des habitants en dehors de la phase de conception et de la gestion d’une copropriété classique. C’est ainsi que nous préférons parler « d’Habitat groupé solidaire » ou de cohabitat.

Du cohabitat au développement durable :

Processus de construction d’un habitat groupé :

La réalisation d’un habitat groupé peut durer de 2 à 5 ans (rarement moins). Les étapes ci-dessous montrent que de nombreux champs sont en jeu :

  • La participation des habitants est la clef de voûte du projet. La construction du groupe par la rencontre de personnes partageant des finalités semblables et, le développement de la vie du groupe demande un minimum de méthodes : comment décider en groupe ? Démocratie ou Sociocratie ? – à la majorité, par consensus ? Comment agir face à un conflit ? Quelles sont les compétences de chacun utiles au projet ? Déléguer, faire confiance. Valoriser les apports de chaque membre…),

La définition du projet intègre une réflexion sur :

  • les solidarités et le social : inter-génération, accueil de personnes à mobilité réduite, mixité des revenus, locatif et accession à la propriété sont des éléments du projet de nombreux habitants. Les aspects culturels et spirituels doivent aussi être évoqués afin faciliter la compréhension des choix personnels et de lever des ambiguïtés qui pourraient remettre en cause l’équilibre du groupe
  • sur l’environnement : tant sur le plan architectural (bioclimatique, gestion des ressources que sur l’aménagement extérieur ;
  • La construction du modèle économique de l’habitat groupé est un axe essentiel du projet : un prix abordable pour tous en fonction des moyens de chaque foyers et des besoins (nombre de chambres, surface globale…) accession à la propriété ou locatif, ouverture aux revenus plus modestes ou non, prêts mutualisés ou non, construction par une entreprise, auto construction système mixte. Ces choix dépendent aussi des échéances pour chaque foyer pour rejoindre l’habitat (vente d’un autre logement, prêt relais, habitat précaire…)

Les habitants définissent ensemble les grandes orientations sur le plan architectural : équilibre entre la part, des espaces privatifs, espaces partagés et des espaces intermédiaires : cheminements, couloirs, espaces verts, circulations. Le projet architectural se prédéfinit avec les habitants, ils peuvent se faire accompagner d’un architecte pendant la phase d’élaboration ou le négocier par la suite.

La rédaction d’une charte spécifique à chaque habitat groupé regroupe les points essentiels définis par les habitants : projet commun, valeurs, buts et objectifs. Un règlement intérieur pourra décrire les modalités de fonctionnement du groupe. Ces écrits facilitent la prise de décision, la communication vers l’extérieur, l’accueil de nouveaux participants…. Le choix du statut est le moyen de formaliser les choix faits par le groupe et d’inscrire le projet dans la durée en favorisant la transmissibilité du patrimoine en accord avec le projet du groupe.

La recherche d’un terrain constructible ou d’un bâtiment est l’étape ou le groupe se confronte aux réalités : le lieu géographique correspond-il aux choix écologiques et matériels (transports en commun, présence d’activités économiques nuisant à l’environnement ou à la santé) ; cette étape est souvent laborieuse, elle est facilitée lorsqu’une collectivité ou un particulier met à disposition(*) un terrain.

(*) Vente ou bail anphythéotique administratif

Un processus et des difficultés spécifiques :

Construire un habitat groupé ne va pas toujours sans difficultés. Celles-ci peuvent mettre en cause le projet selon la capacité du groupe à résoudre les problèmes rencontrés et, selon le niveau d’acceptation de l’environnement social économique et politique, autrement dit selon les soutiens extérieurs que peut recevoir le projet.

Ces difficultés, observées lors des tentatives de création d’habitat groupé et, exprimées pendant les rencontres des groupes d’habitants, ont incité des associations et des structures de l’économie sociale et solidaire à penser, structurer des programmes et méthodes d’accompagnement des démarches des groupes et de l’environnement d’accueil et législatif.

Un nouveau métier de médiation est en construction. La fonction d’accompagnement s’enrichit des sciences humaines pour développer les dynamiques de groupe. Des compétences en architecture et en urbanisme sont essentielles. Les actions de médiations sont le ferment de ce métier. Il s’agit de faciliter les relations entre les habitants les aménageurs, architectes, promoteurs, élus pour réunir les atouts d’une concrétisation du projet, l’autonomie du groupe.

Les projets d’habitat groupé sont exemplaires en matière de développement durable :

Ils intègrent une vision globale et systémique de la problématique actuelle du logement. L’habitat groupé innove en permanence, le copié/collé d’un « dispositif » entrainerait une perte de sens car chaque groupe est différent : histoire de sa construction, personnes, contexte environnement social et économique.

  • La participation des habitants : Les habitants prennent en charge leur problématique de logement. Ils appliquent le principe de subsidiarité par la coopération entre personnes partageant des finalités communes. Ils s’organisent selon des principes démocratiques portés par les acteurs de l’économie sociale : une personne une voix… Les groupes d’habitants expérimentent de nouvelles manières pour décider ensemble, méthode du consensus…
  • Le social et les solidarités : Créer un habitat groupé c’est construire de nouveaux rapports sociaux au sein du groupe et dans son environnement. Au-delà de la gestion collective d’une salle commune, une chambre d’amis ou d’une buanderie, le partage de lieux encourage à penser à l’autre dans la manière de les utiliser. Des liens sociaux se tissent, des services entre voisins s’organisent : garde d’enfants, courses, covoiturage…. Le groupe s’intègre dans le quartier ou le hameau, souvent en amont du projet, lors de réunions d’information et après l’installation des habitants : Fête de quartier, au sein de l’habitat groupé, services entre voisins. Enfin de nombreux groupes tentent de mettre en pratique la mixité sociale et parfois celle des fonctions (atelier, bureaux, maraichage…).
  • L’environnement est aussi un pilier des projets actuels : choix de réduire la consommation des ressources (Bâtiment basse consommation – BBC, architecture bioclimatique, utilisation de matériaux respectueux de la santé, non agressifs pour l’environnement ; gestion de l’eau par la réduction des consommations (volontaire et grâce à des équipements). L’habitat groupé diminue l’utilisation des matériaux de construction et d’équipement, ainsi que les charges globales d’entretien et de chauffage en créant des espaces communs. Les espaces privatifs sont réduits d’environ 7% au profit du collectif.
  • Économie : Le projet économique relève aussi du développement durable : espaces mutualisés, choix d’un statut permettant la gestion collective du patrimoine foncier et bâti, établissement de règles pour limiter les effets négatifs de la spéculation foncière, échange de services entre voisins…

Le cohabitat solidaire est une réelle alternative au logement classique (individuel et collectif) et justifient l’attention de tous, citoyens, élus, techniciens, promoteurs aménageurs…

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